FAQよくある質問
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企画
Q
土地や企画は自分で持ち込む必要がありますか？
A
持ち込んでいただく必要はありません。弊社で土地を探して企画化を致します。ただし、持ち込みの土地や企画にも当然対応できます。
Q
新築の対象となるエリアはどの範囲ですか？
A
東京23区内の、鉄道駅から徒歩10分以内の立地を主力としていますが、施工自体はもう少し広いエリアで実施可能です。多摩地区、川崎市、横浜市では施工実績があります。
Q
事業計画は自分で立案する必要がありますか？
A
弊社で収益シミュレーションを作成することが可能です。ただし、ご自身の責任において推進いただくことになる事業ですので、数字の裏付けは取っていただければと存じます。
Q
新築建物の構造に制限はありますか？
A
弊社はRC造に特化したコンパクトゼネコンです。木造や鉄骨造でも施工自体は問題無く実施できるのですが、残念ながら価格競争力の面ではRC造よりも劣ってしまいます。
Q
新築建物のボリュームチェックは依頼できますか？
A
弊社で新築工事一式を請け負えることを条件に、ご依頼いただけます。ただし、採算性や施工条件の観点から、お断りせざるを得ないケースもあります。その点はご了承ください。
Q
総事業費はどれくらいを想定すれば良いですか？
A
壁構造のRCの場合、地盤補強を除いた本体工事部分の価格が、新築建物の施工床面積に建築単価50万円/平米を乗じた金額を上回ることは少ないです。土地建物合わせて2億円強から3億円強といった計画となることが多いようです。
Q
狭小地でも新築企画は可能ですか？
A
可能です。弊社の得意分野です。ただし、施工床面積が小さいほど工事費は割高になる傾向があるので、その点はご留意ください。
Q
変形地でも新築企画は可能ですか？
A
可能です。弊社の得意分野です。ただし、計画建物の壁率が大きくなるほど工事費は割高になる傾向があるので、その点はご留意ください。
Q
旗竿地でも新築企画は可能ですか？
A
可能です。弊社の得意分野です。ただし、建設できる建物が法令によって大きく限定されてしまうので、その点はご留意ください。
Q
崖地でも新築企画は可能ですか？
A
可能です。弊社の得意分野です。ただし、崖が高いほど崩落対策のコストが大きくなってしまうので、その点はご留意ください。
Q
低層住居専用地域でも新築企画は可能ですか？
A
可能です。弊社の得意分野です。ただし、日影規制や消防法により地上3層以上の建物を計画する難易度は高いので、その点はご留意ください。
Q
完成物件を建売で購入することは可能ですか？
A
近日中に宅建業登録を行いますので、完成物件を建売できる体制は整います。しかしながら、完成物件を建売する場合、弊社にかかるファイナンスの負担が大きいため、新築工事一式を請け負うケースより相当割高になると考えられます。
調達
Q
新築用の土地を紹介してもらうことは可能ですか？
A
可能です。弊社が土地探しをお手伝いすることで、弊社の技術力無しでは新築できない割安な土地も候補に上がってくるようになります。希望のエリアと予算感を伝えていただければと存じます。
Q
新築用の土地の決済は誰が行うことになりますか？
A
建主様自らで土地売買契約を結び、決済を行っていただくことになります。弊社は売買仲介としては動きませんし、土地を自社で押さえることも基本的には行いません。結果として土地売買は両手取引になることが多いので、売主サイドのグリップは比較的容易かと思います。
Q
土地を購入するためのコツはありますか？
A
良い土地はすぐに売れてしまうので、意思決定を早めないと買えません。ただし、私道の通行掘削承諾や境界確認書の確保についてはケアを怠らないようにしてください。建設が実施できない事態に陥る危険性があります。近隣とのトラブルを避けるため、解体や測量は引き渡し前に売主サイドで実施してもらえるとベターです。
Q
めぐる組に土地の仲介手数料を支払う必要はありますか？
A
必要ありません。弊社は売買仲介としては動きませんし、土地を自社で押さえることも基本的には行いません。結果として土地売買は両手取引になることが多いので、売主サイドのグリップは比較的容易かと思います。
Q
金融機関を紹介してもらうことは可能ですか？
A
可能です。ただし、お住まい/ご職場/資産管理法人の場所によって、紹介できる金融機関は変わってきます。融資が下りるかどうかは各金融機関の判断となりますが、その点はご了承ください。
Q
融資打診用の資料を用意してもらうことは可能ですか？
A
可能です。土地資料、建物計画図、レントロール、収益シミュレーションは標準でお渡しできます。定性評価を補うための事業戦略説明書の雛形も、差し上げることが可能です。
Q
フルローン/オーバーローンは可能ですか？
A
建主様の資産背景によります。基本的には、資産をリスクオフするよりもレバレッジさせる方が優位となる資産背景では、フルローン/オーバーローンは不可能と考えてください。
Q
頭金はどの程度を想定しておけば良いですか？
A
土地建物に諸費用を加えた総事業費に対して3割程度の頭金もしくは担保を充当できるようであれば、大抵の金融機関で融資を下せると思います。頭金もしくは担保を充当できる割合が少なくなるほど融資は下りにくくなりますが、1割から2割で融資が下りた事例は数多くあります。
Q
建設時の支払条件はどのようになりますか？
A
総請負金額に対して、着手時10%、着工時30%、上棟時30%、竣工時30%の請求を基本としています。手続き上の問題で、着手金と着工金を同時に請求するケースは珍しくありません。
Q
出来高払いに応じてもらうことは可能ですか？
A
可能です。その場合、着工時10%、中間検査時18%、上棟時18%、サッシ完了時18%、ボード完了時18%、竣工時18%の請求を基本としています。払い出しの回数が通常と比べて多くなるので、金融機関側が対応できるのか事前に確認を行う必要があります。
設計
Q
めぐる組に設計を任せることは可能ですか？
A
可能です。というよりも、弊社にお任せをいただいた方が、コストパフォーマンスの高い建物を設計できると思います。RC造、収益レジ、クセ土地、地下室といった要素全てに知見のある建築士は決して多くありません。慣れていない建築士に設計を任せてしまうと、建築確認すら通らないといった事態さえ起こります。
Q
建主が建築士を指定することは可能ですか？
A
基本的には、弊社の指定する建築士に設計をお任せいただきたいです。何故なら、RC造、収益レジ、クセ土地、地下室といった要素全てに知見のある建築士は決して多くないからです。ご紹介いただいた建築士と面談し、一緒に仕事を進められるレベルに達していないと弊社が判断した場合、新築工事一式の請負をお断りする場合もあります。
Q
建主の希望を設計に反映することは可能ですか？
A
可能です。建主様のご希望に関しては、請負金額の範囲内で、最大限設計に反映致します。もちろん、追加費用をいただけるのであれば、大抵の希望にはお応えできるかと存じます。
Q
住宅性能評価を取得することは可能ですか？
A
可能です。ただし、住宅性能評価を取得するに当たって発生する仕様アップや手続に係る費用については、実費でご請求を致します。
Q
ラーメン構造のRCを設計することは可能ですか？
A
可能ですが、建築単価は壁構造のRCよりも2割程度高くなります。地上5層以下のRCであれば、ラーメン構造で設計するメリットはあまり無いと思われます。
Q
地盤補強の工法を指定することは可能ですか？
A
可能です。新築時の地盤補強コストより、解体時の除去コストを下げることを優先されるのであれば、ご相談いただけると幸いです。
Q
標準的な設計期間はどれくらいですか？
A
計画2週間、基本設計4週間、実施設計4週間、建築確認8週間の、合わせて約4か月が標準的な設計期間となります。杭基礎となる場合、設計完了から着工までの間に、約1か月の杭受注生産期間を追加する必要があります。
Q
設計書の写しを建主がもらうことは可能ですか？
A
可能です。標準ではPDFデータをお渡ししています。万が一の事態に備え、設計監理の引き継ぎを想定したCADデータをお渡しすることもできます。
施工
Q
標準的な建築単価はどれくらいですか？
A
壁構造のRCの場合、施工床面積に対して建築単価50万円/平米が概算の金額となります。施工床面積が大きい、壁率が低い、施工条件が良いといった条件が重なると、通常よりも安い建築単価をご提示できる可能性が高まります。
Q
標準的な施工期間はどれくらいですか？
A
壁構造のRCの場合、着工から上棟までが層数＋1か月、上棟から竣工までが5か月です。半地下＋地上4階建てだと、11か月が標準的な施工期間となります。
Q
工程表を建主がもらうことは可能ですか？
A
可能です。工程表のマイルストーンに合わせて、建主様には現場写真もお渡ししております。
Q
施工体系図を建主がもらうことは可能ですか？
A
可能です。万が一の事態に備えたいという建主様の希望は、最大限汲みたいと考えています。
Q
建主が専門業者を紹介することは可能ですか？
A
基本的には、弊社の指定する専門業者に施工をお任せいただきたいです。何故なら、RC造、収益レジ、クセ土地、地下室といった要素全てに経験のある専門業者は決して多くないからです。ご紹介いただいた専門業者と面談し、一緒に仕事を進められるレベルに達していないと弊社が判断した場合、施工はお任せできません。
Q
建主支給を行うことは可能ですか？
A
可能ですが、弊社は調達にも強みを持つ会社なので、建主支給を行ってもトータルコストは下がらない可能性があります。何の支給を行いたいのか、設計時点でご相談いただけると幸いです。
Q
建設現場に建主として見学に行っても良いですか？
A
ぜひお越しください。現場作業が最優先なので十分にお構いできないかもしれませんが、建物が作られる様子を間近で眺められるのは、建主様の特権であると思います。
Q
施工の品質を公式にチェックする機会はありますか？
A
完了検査後に施主検査の機会を設けております。その際にご指摘いただいた不備を是正工事で解消した後に、引き渡しとなります。
運用
Q
引き渡しの際に建主は何を受け取ることになりますか？
A
弊社からは、検査済証を含む建築確認関連図書一式、竣工図、設備類の取扱説明書一式、各住戸の鍵とマスターキー、工事保証書、瑕疵保険付保証明書をお渡し致します。代わりに建主様には、工事完成引受書、引き渡し書類受領書、鍵受領書に押印をいただきます。地盤補強を行った場合は地盤補強工事保証書、マンションwifiや防犯カメラを導入した場合はサービス契約書もお渡しすることになります。
Q
工事保証書はどのような内容になっていますか？
A
法令に準拠し、構造耐力上主要な部分と雨水侵入を防止する部分については引き渡し日から10年間を、仕上部分と設備については引き渡し日から1年間を保証期間として設定するものになっています。
Q
新築瑕疵保険に転売特約は付加されますか？
A
付加されます。ただし、転売前に弊社にご相談をいただけない場合、付保証明書の書き換えが実施できず、転得者の方が実質的に保険を利用できなくなる事態が生じます。ご注意ください。
Q
賃貸管理会社の紹介は可能ですか？
A
可能です。業歴が長く管理レベルの高いパートナーをご紹介できるので、興味のある方はご相談ください。
Q
入居者募集会社の紹介は可能ですか？
A
可能です。弊社の新築を高く貸すためのノウハウを持ったパートナーをご紹介できるので、興味のある方はご相談ください。
Q
定期清掃会社の紹介は可能ですか？
A
可能です。アセットコミュニケーションズ社をご紹介できます。紹介キャンペーンの対象となるので、一見で申込を行うより若干お得になります。
Q
表題登記は誰が依頼することになりますか？
A
完了検査が迫った時点で弊社から依頼を実施致します。提携する土地家屋調査士事務所から建主様に連絡が入りますので、必要な対応を行っていただければと存じます。
Q
住居表示は誰が依頼することになりますか？
A
建主様もしくは管理会社様から、役所宛に住居表示の届出を実施ください。住居表示は、入居者が住民票を移すまでに実施されている必要があります。
Q
ゴミ収集開始は誰が依頼することになりますか？
A
建主様もしくは管理会社様から、清掃事務所宛にゴミ収集開始の届出を実施ください。ゴミ収集は、入居者が引っ越してくるタイミングに合わせて開始する必要があります。
Q
めぐる組に現状回復を依頼することは可能ですか？
A
原状回復はお請けしておりません。原状回復については管理会社様にご相談ください。
Q
めぐる組にリフォームを依頼することは可能ですか？
A
大規模なリフォームであればお請けすることがあります。リフォームの内容をお知らせいただけると幸いです。
Q
めぐる組に物件売却を依頼することは可能ですか？
A
近日中に宅建業登録は行いますが、売却ルートに強みがあるわけではないので、他社様に依頼される方が良いかと存じます。